Der Praxismietvertrag

Der Standort der Arztpraxis ist für den langfristigen Erfolg ein sehr wichtiger Aspekt. Eine bestens ausgestattete Praxis wird nicht erfolgreich sein, wenn die Patienten ihre Autos nicht parken können und die nächste Bushaltestelle zwei Kilometer entfernt liegt. Eine langfristige Sicherung des Standortes durch einen entsprechenden Mietvertrag ist daher im Allgemeinen von entscheidender Bedeutung. Sowohl beim Praxiseinstieg als Gesellschafter/-in, einer Übernahme als auch bei der Neugründung sollte diesem Thema also große Aufmerksamkeit geschenkt werden. Allein schon die finanzielle Dimension macht dies deutlich. Nehmen wir an Sie übernehmen eine Einzelpraxis in guter mittelstädtischer Lage mit einer Größe von gut 150 m² und vereinbaren eine Mindestlaufzeit von 15 Jahren. Bei 13 €/qm plus nochmals 2 €/ qm Nebenkosten übernimmt man die Verpflichtung zur Zahlung einer Miete von 405.000 €. Und dabei gibt es noch einige weitere Punkte zu beachten. Nicht nur die anfängliche Miete ist wichtig. Im Folgenden einige Fragestellungen die ich in der Praxis mit meinen Mandanten bespreche:

• Wie lang sollte die Mindestvertragslaufzeit sein? Welche (einseitigen) Kündigungsoptionen sollten verhandelt werden?
• Sollten Mieterhöhungen z.B. an die Inflationsrate gekoppelt werden?
• Was passiert bei Berufsunfähigkeit?
• Welche Regelungen gibt es im Falle baulicher Änderungen? Rückbaupflicht?
• ….

Diese Liste muss noch um gut 30 Punkte erweitert werden.

Ein kurzes Beispiel

Kürzlich wurde einer Mandantin von mir ein Standardmietvertrag für gewerbliche Räume vorgelegt. Darin ist aufgeführt, dass der Vermieter jederzeit das Recht hat auf eine Mietzahlung mit Umsatzsteuer zu optieren. Für einen normalen gewerblichen Mieter ist dies auch kein Problem, da die Umsatzsteuer einfach als durchlaufender Posten weitergegeben wird. Da Ärzte jedoch keine Umsatzsteuer auf ihre medizinischen Behandlungen erheben, kommt diese Klausel bei Anwendung einer 19%-igen Mieterhöhung gleich. Bzw. aktuell natürlich „nur“ 16%.

Fazit

Ich hoffe, ich konnte Sie hier für das Thema sensibilisieren. Der Praxismietvertrag ist also viel mehr als nur „Sonstiges“. Ein schlechter Mietvertrag kann teuer werden und das auch erst nach einigen Jahren. Eine wirtschaftliche und rechtliche Prüfung sowie Konzeptionierung ist daher eine sinnvolle Investition.